Mágikus metamorfózis: pillangó vagy hernyó? Ez a kérdés foglalkoztatja a magyar ingatlanpiacot 2025-ben!
Az elején fontos hangsúlyozni, hogy jelenleg nem a 2008-as válság forgatókönyvét idézzük, hanem egy átalakulás küszöbén állunk. A kereskedelmi ingatlanpiacon a fókusz áthelyeződött: ahelyett, hogy új projektekkel bombáznánk a piacot, a meglévő épületek újragondolására és modernizálására helyezzük a hangsúlyt, beleértve a szállodai beruházásokat is. A mennyiségi növekedés helyett a minőség válik dominálttá, és miután a felkészülés időszaka lejárt, elérkezhet a fellendülés ideje, hiszen lefelé már alig maradt mozgástér.
Bár a piaci szereplők számára még mindig homályos, hogy idén folytatódik-e a stagnálás, ez a helyzet akár stabilitásnak is tekinthető, vagy lehet, hogy már egy felfelé ívelő tendencia kezdetét tapasztaljuk. A Royal Institution of Chartered Surveyors (RICS) júliusi felmérése alapján a megkérdezett szakértők közel kétharmada a piac mélypontjára helyezte a ciklikus helyzetet, míg 19 százalékuk már a fellendülés fázisába sorolta az aktuális állapotot.
Eltelt egy félév, és remélhetőleg a közeljövőben pozitív változások várhatóak az orosz-ukrán háború kapcsán, különös figyelmet fordítva annak energiapiaci következményeire. A Draghi jelentés hatására talán az Európai Unióban is a versenyképesség fokozására helyezik a hangsúlyt, ahelyett, hogy a megszokott módon, az adminisztratív részletek tengerében elveszve, inkább a kevésbé innovatív megoldásokról és a szokásos, unalmas témákról, mint például az uborka görbülete, folytatnák a diskurzust.
Szárazföldi államként, amelynek nincs tengeri kijárata, különösen komplex kihívásokkal nézünk szembe az energiadiverzifikáció terén. Bár a megújuló energiaforrások aránya folyamatosan növekszik, a hazánkban létesített hatalmas ipari kapacitások, mint például az autóipari beruházások, sajnos nem tudják kielégíteni az energiaigényeinket. Ezen kívül a német autógyártás és ipar olyan zsákutcás megoldásai, amelyek nem illeszkednek a hazai viszonyokhoz, szintén nem tesznek jót a magyar gazdaság fejlődésének, így a GDP növekedésére is kedvezőtlen hatással vannak.
Az irodaházak mindig is a kereskedelmiingatlan-szektor fókuszában álltak, mint a legjelentősebb eszköztípus. Itt folyamatosan nőtt a kihasználatlanság, az irodaházak üresedési rátája elérte a 14 százalékot Budapesten a harmadik negyedév végén. A hibrid munkarend sem segített a folyamaton, ezért az épületek új szolgáltatásokkal, többek között a coworking funkció erősítésével szeretnének versenyképesek lenni, miközben a digitalizált és energiahatékony épületfelügyeleti rendszerek is nélkülözhetetlenek.
A Magyar Nemzeti Bank (MNB) tavaly októberben publikálta a második negyedéves kereskedelmi ingatlanpiaci elemzését, amelyben megállapította, hogy az első félév keresleti szintjei és az újonnan átadni tervezett ingatlanok volumene mellett a túlkínálat kialakulásának kockázata továbbra is jelen van. A múlt év során jelentős mennyiségű új ingatlan érkezett a piacra, és az idén esedékes új fejlesztések jelentős része már bérbe is van adva. Ez alapján elmondható, hogy a kereskedelmi szektorban, még a kihívások ellenére is, az irodapiac továbbra is kulcsszerepet játszik.
A kiskereskedelem világában már régen nem a nagyszabású fejlesztések diktálják a tempót, hanem a dinamikusan változó fogyasztói igények és trendek kielégítése kerül a középpontba. Az élelmiszerinfláció által okozott sokk hatásait fokozatosan kezdi elfelejteni a szektor, bár a korábbi kiemelkedő teljesítményekhez még nem tértünk vissza teljes mértékben.
Visszatérve az MNB elemzésére, megfigyelhető, hogy a fogyasztói bizalom fokozatosan erősödik, ami párhuzamosan a szegmens kihasználatlansági mutatóinak kedvező alakulásával jár vidéken és a fővárosi bevásárlóközpontokban is. A különböző méretű retail központokban egyre inkább a bérlői mix optimalizálására helyezik a hangsúlyt, hiszen egyre több helyszínen találkozhatunk e-töltőkkel, valamint egyéb kényelmi szolgáltatások bevezetése is folyamatban van.
A szállodaipar viszi most a prímet az ingatlanpiacon, ami a bővülő turizmusnak és a növekvő vendégszámnak is köszönhető. A KSH szerint 2024. január-novemberben az előző év azonos időszakához képest a turisztikai szálláshelyeken 5,6 százalékkal több, összesen 41,3 millió vendégéjszakát regisztráltak. Jelentős mennyiségű új fejlesztés van folyamatban, új márkák érkeznek Budapestre, ráadásul az ötcsillagos luxusszegmens erősödik, vagyis a tömegturizmus mellett más célcsoportok érkeznek a magyar fővárosba. Sőt, olyan tervek is születnek, amelyek az elavult irodaházaknak szállodafunkciót adnának, természetesen ez csak jó lokációban átfogó megújítási program után lehetséges.
Az ipari-logisztikai ingatlanpiac az elmúlt években kiemelkedő növekedést mutatott, különösen a pandémia utáni időszakban, amikor az e-kereskedelem robbanásszerű fejlődése jelentős hatással volt a szektor dinamikájára Magyarországon. Az elmúlt évtizedben végrehajtott intenzív iparosítási politika szintén kedvezően befolyásolta a területet, ahol a spekulatív fejlesztések mellett a saját tulajdonú projektek is egyre nagyobb szerepet kaptak.
A Budapesti Ingatlan Tanácsadók Egyeztető Fóruma (BIEF) legfrissebb jelentése szerint tavaly harmadik negyedévben körülbelül 155 ezer négyzetméterrel bővült az ingatlanállomány az országban. Az üresedési ráta pedig 8,7 százalék alatt stagnál, ami kedvezőbb helyzetet mutat, mint amit az irodaházaknál tapasztalhatunk. A logisztikai parkok esetében egyre nagyobb hangsúlyt kapnak a fenntartható megoldások, mint például a napelemek és hőszivattyúk, valamint a zöld minősítések. Ezen felül a dolgozói jóllét is fontos szemponttá vált a csarnokok kialakításában, miközben a robotika és a digitalizáció új perspektívákat nyit a szegmens számára.
A lakáspiacot kettőség jellemezte, hiszen miközben a használt lakások piacán két számjegyű áremelkedést és növekvő tranzakciós forgalmat mérhettünk a cirka 120 ezer adásvétellel, az újlakás-építések száma visszaesett. A KSH adatai szerint 8709 új lakás épült 2024 I-III. negyedévében, ami 19 százalékkal kevesebb, mint egy évvel korábban, viszont az építési engedélyek száma nőtt, vagyis van remény. A pislákoló lakásépítések az építőipart is nehéz helyzetbe hozzák, hiszen a kapacitások nincsenek kellő mértékben kihasználva, ami idővel akár a szakképzett munkaerő elvándorlásához is vezethet.
Nem véletlenül kongatta meg a vészharangot a Kormány, és bejelentette az Új Gazdaságpolitikai Akciótervhez kapcsolódó lakáspiaci intézkedéseket, amelyek felvázolnak egy újragombolt lakáspolitikát is. Ennek érdekében a Lakhatási Tőkeprogram keretében az ingatlanalapok mintegy 200 milliárd forintos támogatást kaphatnak, amelynek során túlnyomórészt lakást építenek majd, sőt, a szociális szempontok is megjelennek, vagyis a bűvös "megfizethető lakás" fogalma kerülhet előtérbe.
A befektetési forgalom az előző évhez viszonyítva csökkent, különösen a külföldi befektetők esetében. Ennek fő okai a megnövekedett finanszírozási költségek és a gazdasági kockázatok. A piac fellendülésére és a hozamok javulására azonban csak hosszú távon lehet számítani, amit az iparági szereplők is fenntartható fejlesztésekkel és a fogyasztói igényekhez igazodó stratégiák alkalmazásával próbálnak elősegíteni. A CBRE előrejelzése szerint 2024-ben körülbelül 400 millió eurós tranzakcióra lehet számítani, ami némileg meghaladhatja a 2023-as évet, míg idén ez a szám akár a duplájára is nőhet.
A változó gazdasági környezet ellenére a hazai befektetési piac stabil lehetőségeket kínál, miközben az egyes eszközosztályok között persze különbségek is adódnak. Így például a járvány kezdete óta az ipari ingatlanok értéke jelentősen megugrott, amely Magyarországon euróban számolva mintegy 25 százalékkal értékelődött fel. Az irodaházak és a logisztikai létesítmények mellett érdemes diverzifikálni, vagyis kiskereskedelmi egységekbe, hotelekbe vagy akár diákszállókba, energiatermelő építményekbe is invesztálni.
