Ők fognak a legnagyobb hasznot húzni a kormány legújabb intézkedéséből.

Lakást venni itthon fiatalon? Eddig keveseknek sikerült. Most azonban jön az Otthon Start, ami tényleg áttörést hozhat. A szeptemberben induló állami hitelprogram fix 3 százalékos kamattal, alacsony önerővel és szigorú feltételek nélkül kínál lehetőséget az első otthon megvásárlására - akár egyedülállóknak is. Az Oeconomus friss elemzése szerint nemcsak a lakáspiac, de a gazdaság egésze is megmozdulhat: több munkahely, több új lakás, több adóbevétel. Az Index most megmutatja, hogyan forradalmasíthatja a lakáshitelpiacot ez az új konstrukció - és kik lehetnek a legnagyobb nyertesei.

Az Index már több mint két éve folyamatosan foglalkozik a lakhatási válság problémájával, és tavaly a kormány is ráébredt, hogy sürgős lépésekre van szükség. Számos ingatlanpiaci szakértő, akik korábban nyilatkoztak lapunknak, hangsúlyozták, hogy a fiatalok első lakásvásárlásának támogatása kulcsfontosságú lehet a lakáshoz jutás elősegítésében. Végül a kormány konkrét intézkedéseket hozott, és ahogy arról elsőként az Index tudósított, elindították az Otthon Start programot, amelynek célja a fiatalok lakásvásárlásának megkönnyítése.

Az Oeconomus Gazdaságkutató Alapítvány által az Indexhez eljuttatott részletes elemzés alapján a program széleskörű társadalmi csoportok számára jelentős támogatást kínál az első lakás megszerzéséhez. A hitelprogram kiemelkedő előnye, hogy garantált, fix 3%-os kamatozást kínál, ráadásul a 25 éves futamidő lehetővé teszi a hosszú távú pénzügyi stabilitást és kiszámíthatóságot. A program keretében maximum 50 millió forintot lehet igényelni, és az életkorra, házassági vagy gyermekvállalási kötelezettségekre vonatkozó korlátozások hiányoznak. Továbbá, a program az ország minden településén elérhető.

Ez a lehetőség különösen vonzó lehet azok számára, akik még a családalapítás előtt állnak, vagy egyedülállóként tervezik első otthonuk megszerzését. Az igényléshez csupán 10 százalékos önerő szükséges, ami jelentősen kedvezőbb, mint a piaci hitelek esetében általában elvárt 20 százalék. Az Európai Központi Bank május végi adatai szerint a lakáshitel átlagos kamatlába Magyarországon 6,91 százalék, míg az Otthon Start Program szeptembertől fix 3 százalékos kamatot kínál. A hitel legfeljebb 1,5 millió forint/négyzetméter értékű ingatlanra vehető igénybe, ami az elemzések szerint stabilitást biztosíthat az ingatlanpiaci árakban.

Az Oeconomus értékelése szerint kiemelt előnye a programnak, hogy kombinálható más hitelekkel és támogatásokkal, például a csok plusszal. Így azok, akik már eleve családalapításban, gyermekvállalásban gondolkodnak, akár 100 millió forint hitelösszeget is igényelhetnek. Ez különösen jó hír az agglomerációs környezetben, családi házas övezeteben otthont keresőknek, hiszen családi házak esetében az árkorlátot 150 millió forintra emelte kormány. A lakások esetében az árkorlát 100 millió forintig terjed. Bár nincs életkori korlátozás, a fiatalok több szempontból is nyertesei lehetnek a programnak.

A kedvezőbb feltételekkel és alacsonyabb kötelezettségekkel bíró pénzügyi megoldások, valamint a megnövelt hitelkeretek révén olyan fiatal párok is esélyt kapnak a gyermekvállalásra, akik jelenlegi körülményeik között nem látnak erre lehetőséget. Ennek következtében a program jótékony hatással lehet a demográfiai helyzet javítására is. Emellett a pályakezdő, egyedülálló fiatalok számára is komoly előnyöket jelent, akik még csak tervezgetik a családalapítást. Fontos megemlíteni azokat is, akik albérletben élnek, legyenek ők munkavállalók vagy diákok. Ők akár önállóan, vagy szülői támogatással is dönthetnek úgy, hogy az albérleti díjak helyett inkább a hitel törlesztését választják, ezáltal biztonságosabb jövőt építve maguknak.

A lapunknak küldött elemzés szerint ezzel egyrészt nő a saját otthonnal rendelkező fiatalok száma, másrészt csökkenhetnek az albérleti díjak, különösen az egyetemi városokban. A KSH adatai alapján számolva, a 20-35 éves korúak a 2025. első negyedévben publikált nettó átlagkeresetük alapján - az ingatlan.com adatai alapján - 40,8-50 milliós hitelt tudnak felvenni. A 10 százalékos önerővel számolva, ebből egy 44,8-55,6 milliós forintos ingatlan finanszírozható.

Ahogyan azt már korábbi cikkünkben említettük, egy újabb ösztönző tényező is közrejátszhat a döntéshozatal során: 2025. január 1-jétől a munkáltatók a 35 év alatti dolgozóiknak legfeljebb 150 ezer forintos lakhatási támogatást nyújthatnak. Ez a béren kívüli juttatás adómentes a munkavállalók számára, míg a munkáltatóknak is rendkívül kedvező adózási feltételek mellett lehetősége van a támogatás biztosítására.

Az alábbi grafikon egy 50 millió forintos hitel 25 éves futamidő alatti visszafizetési kötelezettségeit szemlélteti, két eltérő kamatszint – egy támogatott és egy piaci – figyelembevételével, átlagos kamatlábak alapján. A grafikon világosan tükrözi, hogy a támogatott hitel előnyei révén a hitelfelvevők jelentős összegeket takaríthatnak meg. A vizuális ábrázolás hangsúlyozza, hogy a kamattámogatás nem csupán a hitel első éveiben nyújt segítséget, hanem hosszú távon is érezhetően csökkenti a háztartások pénzügyi terheit.

Az Oeconomus legfrissebb elemzése rávilágít, hogy a hazai átlagos kamatláb a környező országokkal és az uniós átlaggal összehasonlítva is kiemelkedően magas. Azonban az Otthon Start Program bevezetése jelentős változást ígér, hiszen lehetőséget teremt arra, hogy Magyarország az uniós lakáshitel-kamatláb versenyszférájának élvonalába kerüljön. Jelenleg a szomszédos uniós államok, mint Szlovénia és Horvátország, a 3 százalék körüli átlagos lakáshitel-kamatlábakkal rendelkeznek, ami szembeállítja a magyar helyzetet a régió más részeivel.

A statisztikák szerint Ausztriában és Szlovákiában a lakásvásárlási kedvezmények mértéke 3-4 százalék között mozog. Ezzel szemben Csehországban már 4,69 százalék, Romániában pedig 5,83 százalék, míg Lengyelországban ez a szám még magasabb, elérve a 7,09 százalékot. Az elemzés különösen hangsúlyozza, hogy a magyar állam vállalja a legnagyobb terhet a piaci és a támogatott kamatszint közötti különbség kompenzálásával, ezzel segítve a fiatalok otthonhoz jutását.

Az Otthon Start Program keretében elérhető kamattámogatásnál az előírt minimális önrész 10%. Az Oeconomus elemzése alapján Magyarország a legkedvezőbb feltételeket kínáló országok közé tartozik a régióban. Az első lakásvásárlók számára az önrész mértéke a térségben sehol sem alacsonyabb, mint hazánkban; például Romániában ez a szám 15%, míg Lengyelországban 10 és 20% között változik. Ezen túlmenően Szlovéniában és Szlovákiában az önrész akár 20% is lehet.

Az építőipar kulcsfontosságú szegmense a magyar gazdaságnak, amely az utóbbi években egyre nagyobb szerepet játszik a nemzetgazdaság fejlődésében. A 2015-ös csok (Családi Otthonteremtési Kedvezmény) bevezetése óta a Központi Statisztikai Hivatal (KSH) adatai alapján az ágazat dinamikus növekedésnek indult, amely 2016-tól egészen 2022 végéig tartott. Míg 2015-ben csupán 7,5 ezer új lakás épült évente, addig a következő évben ez a szám már megközelítette a 10 ezret. 2020-ra pedig az új építésű lakások száma túllépte a 28 ezret, ami a szektor iránti kereslet markáns növekedését tükrözi.

Az Oeconomus elemzése alapján bátran feltételezhetjük, hogy a legújabb, a csoknál szélesebb spektrumú lakástámogatás következtében az elkövetkező öt évben akár 50 ezer új lakás is épülhet. Ha figyelembe vesszük a csok bevezetését követő évek növekedési ütemét, ez a szám akár már 2028-2029-re megvalósulhat. Az élénkülő lakáspiaci aktivitás pedig az adók, illetékek és áfa befizetése révén jelentős mértékben hozzájárulhat az állami bevételek növekedéséhez.

Magyarországon 2025. január 1-jén a lakásállomány száma meghaladta a 4,6 milliót. Vannak folyamatban lévő lakásépítkezések, de ha a január 1-i kiindulóállapotot vesszük, akkor a feltételezett 50 ezer új lakás több mint 1 százalékkal növeli a lakásállományt. Önmagában ez nem tűnik hatalmas számnak, de a csok bevezetése előtt ez a szám nem 1 százalék, hanem 1 ezrelék volt. Arról sem szabad megfeledkezni, hogy a lakásállomány bővülése mellett az elmúlt években jelentősen javult a lakások komfortfokozata, illetve fiatalodott a hazai lakásállomány. A 2022. évi népszámlálási adatok azt is alátámasztják, hogy

Az elemzésben azt is kiemelték, hogy az építőiparban foglalkoztatottak számára is pozitívan hatott a lakásépítések dinamikus növekedése. Míg 2014-ben 259,4 ezer fő volt az építőiparban foglalkoztatottak száma, addig 2023-ban meghaladta a 390 ezer főt. A lendület mérséklődésével 2024-re a foglalkoztatottak száma kismértékben csökkent, de az összes foglalkoztatott több mint 8 százaléka még így is az építőiparban dolgozott.

2014-2024 között évi 4,2 százalékkal bővült az építőiparban foglalkoztatottak száma, de a csok bejelentését követő két évben a foglalkoztatottak számának bővülése megközelítette a 10 százalékot. Ha csak az átlagos növekedési ütemmel számolunk, akkor is évi 4 százalékkal bővülhet az építőiparban foglalkoztatottak száma. Ez természetesen nemcsak fizikai, de szellemi foglalkozásúakat is jelent. Így a szakmunkások mellett ez új munkahelyeket jelent többek között mérnököknek, műszaki ellenőröknek, projektmenedzsereknek gazdasági, adminisztratív területen dolgozóknak.

Ráadásul fontos hozzátenni, hogy a rendszerváltozás előtt az építőiparban dolgozók közel 10 százaléka roma volt. Az Oeconomus így azt is kiemelte, hogy foglalkoztatott romák több mint negyede ebben a nemzetgazdasági ágban dolgozott. Az építőipar az az ágazat, amit a válságok erősen érintenek, ezért is volt tömeges a roma lakosság - különösen a férfiak - állásvesztése egészen az 1980-as évektől kezdve. Az utóbbi években jelentősen javult a romák foglalkoztatottsága, 2015-2024 között a roma férfiak esetében ez közel tíz százalékponttal javult, megközelítette a 60 százalékot.

Amennyiben az építőipar újabb fellendülésnek indul, ez újabb lehetőségeket teremt a romák számára a munkavállalás terén. Ez a folyamat hozzájárul a munkalapú társadalom megerősödéséhez, és pozitívan befolyásolja a hátrányos helyzetű településeken élő emberek életminőségét. A magasabb foglalkoztatottsági szint nem csupán a lakossági fogyasztás növekedését vonja maga után, hanem a gazdasági fejlődésre is kedvező hatással van. Ezen felül az ingatlanpiac élénkülése önállóan is serkenti a gazdaságot, így a fejlődés kölcsönös előnyöket teremt a különböző szektorok számára.

A munkaerő iránti fokozódó kereslet kedvező helyzetbe hozhatja a munkavállalókat, ami a jövedelmük emelkedéséhez vezethet. Ez több vásárlási lehetőséget teremt a háztartások számára, ami viszont élénkíti a lakossági fogyasztást. Az építőipar átlagbérszintje is folyamatosan emelkedhet, hozzájárulva ahhoz, hogy egyre közelebb kerüljön a nemzetgazdasági átlagkeresetekhez. A CSOK bevezetése óta a dinamikusan bővülő építőipari piac pozitív hatással volt a vállalkozói kedvre is. Míg 2014-ben az építőiparban regisztrált vállalkozások száma még 90 ezer alatt volt, addig 2023-ra ez a szám már meghaladta a 150 ezret. Az ágazat fejlődése révén a vállalkozások által befizetett adók is folyamatosan növekszenek.

A lakásállomány bővülésén és a foglalkoztatottak számának emelkedésén túl fontos tényező, hogy az építőipari termelés értékének jelentős emelkedése is várható, mely egyben a GDP-t is közvetlenül növeli. Az építőipari termelés értéke folyó áron a családi házak, illetve a két- és annál több lakásos épületek esetében 2016-ban a kétszeresére emelkedett az előző évhez képest.

Itt figyelembe kell venni az inflációt is, azonban 2016-ban az építőiparban 3 százalék körüli volt annak értéke, így jelentős hatást nem gyakorolt. Az inflációval korrigált reál volumennövekedés értéke 2017-ben is több mint 50 százalékos volt a családi házak és a társasházak esetében. A 2016-2020 közötti - a csok indulását követő 5 év - növekedési dinamikáit kivetítve a 2026-2030-as időszakra, 2026-ban megduplázódhat a lakásépítés volumenértéke.

Az Oeconomus elemzése alapján a jövőbeli lakásépítési trendek meglehetősen figyelemfelkeltőek. Az előrejelzések szerint 2025-re a lakásépítési volumenérték elérheti a 700 milliárd forintot, míg 2026-ra akár 1515 milliárd forintra is rúghat. Ez a szám lenyűgöző, hiszen több mint 800 milliárd forintnyi új megrendelést jelent az építőipar számára. Feltételezve, hogy a csok tapasztalatai alapján a növekedési ütem 2027-től mérséklődik, mégis várható, hogy a következő két évben a lakás- és házépítések volumennövekedése meghaladja a 60 százalékot, míg 2028-ra ez az érték körülbelül 35 százalékra csökkenhet, figyelembe véve az infláció hatását is. Az építőipar tehát izgalmas időszak elé néz, amely új lehetőségeket teremt a piacon.

Az alábbi ábrán a lakásépítés volumene látható (sötétkékkel jelölve a családi házakat, világossal a társasházakat) tényadatokkal és az előrejelzéssel.

Az sem hagyható figyelmen kívül, hogy nemcsak új lakások és házak épülnek a program hatására, hanem bővül az infrastruktúra, a közutak száma, hossza, számos új szolgáltatás jelenik meg (pl. boltok, bölcsődék stb.). Így az építőiparon belül a lakás- és házépítéseken túl egyéb multiplikatív (továbbgyűrűző) jellegű hatások is érvényesülnek (munkásszállók építése, szórakoztató, sport és közművelődési célú épületek, oktatási célú épületek, csővezetékek, távközlő berendezések, épületgépészeti szerelések). Az elemzésben kiemelték:

A 2015-öt követő időszakban figyelemre méltó, akár 34%-os éves növekedés figyelhető meg ezekben a szektorokban. Ha a csok bevezetését követő évek fejlődését extrapoláljuk, akkor 2026 és 2030 között a "kiszolgáló" építőipari alcsoportok termelési értéke a 2025-ös várható szinthez képest akár 2,7-szeresére is nőhet az öt éves időtartam alatt.

Az építőipari fellendülés még inkább fokozódhat azáltal, hogy a kamattámogatott hitelek most már használt lakások megvásárlására is felhasználhatók. Ezen felül a hitelösszeg egy része lakásfelújítási célokra is költhető, ami lehetőséget ad a vásárlóknak, hogy otthonaik értékét is növeljék.

Az új, támogatott hitelkonstrukció harmonikusan illeszkedik a költségvetési keretekhez, és a rendelkezésre álló tartalékok biztosítják, hogy a program ne veszélyeztesse a költségvetési egyensúlyt. Kiemelendő, hogy az első kamattámogatási kifizetések várhatóan utólagos elszámolás keretében, 2026-ban kezdődnek, mivel 2025-ben csupán egyetlen negyedévben lesz érvényben a program.

Az állami költségvetés szempontjából a piaci kamatok és a rögzített, háromszázalékos kamat közötti eltérés alapján egy 50 millió forintos hitel esetében a kamattámogatás várhatóan 15-25 millió forint körüli kiadást jelenthet a maximális, 25 éves futamidő alatt. Ennek következtében, különböző számítások alapján,

Az Oeconomus elemzése alapján, ha az átlagos felvett hitelösszeg a maximális hitelkeret 80%-ára, körülbelül 42 millió forintra tehető, akkor az ingatlanvásárlási trendek figyelembevételével 2027 és 2029 között a program évente reálisan 50-150 milliárd forinttal terheli meg az állami költségvetést. Ez az összeg az újonnan belépő hitelfelvevők első évi kamattámogatását tükrözi, így jól mutatja a program bevezetésének azonnali és kézzelfogható költségeit.

A program költségszerkezete nemcsak jól átgondolt, hanem fokozatosan is fejlődik, így lehetőséget biztosít a tervezésre. Hosszú távon a gazdasági növekedés és az adóbevételek révén a pozitív hatások képesek ellensúlyozni a költségvetési kiadásokat. A program társadalmi hatásai mellett a gazdasági növekedésre gyakorolt hatása is világosan látható és számszerűsíthető. Például, ha évente 10 ezer új lakást építünk, az körülbelül 1 százalékos növekedést eredményez a magyar GDP-ben.

Az Otthon Start Program széleskörű társadalmi elérhetősége révén az újépítésű lakások száma egy bizonyos időszakban akár jelentősen is megnövekedhet, ami hozzájárulhat a GDP dinamikusabb növekedéséhez. Mivel a program 2025. szeptember 1-jén lép életbe, a költségvetési kiadások hatása 2026 második felében kezd majd megmutatkozni, és az építőipari fellendülés következményei is ekkor válnak majd érezhetővé a gazdasági környezetben.

Végezetül az elemzés szerint a költségvetési kiadások és bevételek között lesz egy kiegyenlítő hatás. A kamattámogatásra fordított költségvetési kiadásokat kompenzálják az áfabevételek, az építőiparban a kereslet növekedése miatt megjelenő új munkaerő után fizetendő béradók, és a lakásvásárlás után befizetett ingatlanszerzési illetékek. Nyilván, ez utóbbi esetében figyelembe kell venni a jelenleg érvényes illetékmentesség és illetékkedvezmény eseteit. A befolyó bevételeknél nemcsak az újépítésű lakások, hanem a használt lakások tranzakcióival is számolni kell. Szakértői számítások szerint már 2026-ban akár a 150 milliárd forintot is meghaladhatják az adókból és illetékekből a költségvetésbe befolyó plusz bevételek.