A lakásvásárlás mostanában már szinte elérhetetlen álommá vált? Riasztó adatok látnak napvilágot.

Az Intrum szerint az ingatlanok dinamikus áremelkedése mögött jócskán elmarad a fizetőképesség és a reálbérek 3-4% közé tehető lassú növekedése. Ez a feszültség sokakat ellehetetlenít a lakáspiacon: többnyire éppen azokat, akik hitel nélkül nem engedhetik meg maguknak a lakásvásárlást - írja a társaság.

Az Intrum legfrissebb elemzése rávilágít a fizetőképességi index és a Magyar Nemzeti Bank lakásárindexének összefüggéseire, amelyek alapján a lakásvásárlás egyre inkább nehézségekbe ütközik a szélesebb társadalmi rétegek számára. Bár 2025 második negyedévében az Intrum Fizetőképességi Index (IFI) 9%-os növekedést mutatott, elérve a 13,7 pontot, ez még mindig jelentősen elmarad a 2019-es csúcstól. A mutató mérsékelt javulása mögött álló tényezők között szerepel a különböző társadalmi csoportok reáljövedelmének folyamatos csökkenése, valamint a reálbérek lassú emelkedése, míg a lakásárak drámai ütemben növekednek. Ennek következtében a kis jövedelműek számára egyre nehezebbé válik a lakáshoz jutás. Továbbá, a jelenlegi kamatkörnyezet sem kedvez azoknak, akik kiszorulnak az államilag támogatott lakáshitel lehetőségeiből, amelyek szeptembertől lesznek elérhetők.

Az Intrum Fizetőképességi Index (IFI) és az MNB által mért országos lakásárindex között egy pozitív, de mérsékelt összefüggés figyelhető meg - állítja a cég elemzése. Ha a magyar ingatlanpiacon emelkednek az árak, akkor várhatóan a lakosság pénzügyi helyzete is kedvezőbbé válik. Ennek hátterében több tényező is állhat, azonban mivel a kapcsolat erőssége közepes, így ezek csupán általános trendeknek tekinthetők. A magasabb ingatlanárak révén a jelzáloghitelek mögött álló eszközök értéke is növekszik, ami lehetővé teszi a háztartások számára, hogy kedvezőbb feltételekkel vegyenek fel hiteleket, valamint egyszerűbbé válik a refinanszírozás folyamata is. Mindezek a tényezők hozzájárulhatnak a családok fizetőképességének javulásához.

Az MNB legfrissebb statisztikái szerint 2024 utolsó negyedévében a lakásárindex több mint 5 százalékkal emelkedett, míg az előző év egészét figyelembe véve ez a növekedés meghaladta a 10 százalékpontot. Az Intrum elemzése rámutat, hogy országos szinten a lakásárak 15, Budapesten pedig 19,2 százalékkal nőttek az éves összehasonlításban a 2024 első negyedévéhez képest. A fővárosban csupán egy negyedév alatt 8,7 százalékos áremelkedés történt 2025 elején. Ez a drágulás kiemelkedő a Európai Unió tagállamai között, hiszen csak Bulgáriában tapasztaltak ennél nagyobb növekedést, ráadásul reálértéken nézve is kétszámjegyű emelkedést mutatnak a számok.

Az elmúlt félév lakásárakra gyakorolt hatását nagymértékben befolyásolta a lakossági tőkeátcsoportosítás. 2025 első negyedévében az állampapírokba fektetett megtakarítások összértéke körülbelül 700 milliárd forinttal csökkent, miután a magasabb kamatozású értékpapírok lejártak. A cég elemzése alapján a felszabaduló tőke jelentős része valószínűleg a lakáspiacon találta magát, amit az új lakásokra kötött szerződések 361 milliárd forintos növekedése is tükröz. Ugyanakkor a piacon a befektetők aránya kiegyenlítettebbé vált, mivel a bérbeadási hozamok, Budapesten 0,5%-kal (5,2%-ról 4,7%-ra), míg a vidéki városokban 0,4%-kal (7,3%-ról 6,9%-ra) csökkentek. Ennek ellenére a spekulatív kereslet továbbra is erős maradt, különösen az új lakások piacán.

(Az ábrán az MNB reál-lakásárindexe látható.)

A felélénkülő kereslet erőteljesen rányomja a bélyegét az árakra, Budapesten az ingatlanok 18 százalékát vásárolták meg drágábban az eredeti hirdetési árnál az MNB adatai alapján. 2024 végére a lakások országosan 14,3 százalékkal, Budapesten becslések szerint 15 százalékkal voltak túlértékelve. Az ingatlanok drámai áremelkedését sem a jövedelmek, sem az építési költségek változása nem indokolja, ezek növekedési üteme jócskán lemarad az ingatlanárak változásától.

Bár az infláció tartósan magas szinten áll, főként az élelmiszerek és a szolgáltatások terén tapasztalható, ennek következményeként a reáljövedelmek értéke jelentősen csökken. Az idei évben 5%-os inflációval számolva a reálbérek várhatóan csupán 3%-kal növekednek, ami jelentős eltéréseket mutathat a különböző társadalmi csoportok között. Ennek eredményeként sokak számára kevesebb forrás marad más kiadások fedezésére vagy megtakarításra, ami a lakásvásárlási lehetőségek drámai romlásához vezet. Különösen Budapesten és a nagyobb városokban nehéz helyzetbe kerültek a potenciális ingatlanvásárlók. Például a fővárosban egy medián árú, 75 m²-es lakás megvásárlásához a helyi átlagjövedelem 11,3 évének megfelelő összeg szükséges, ami a régiós összehasonlításban kiemelkedően magasnak számít.

A jegybanki alapkamat 2023 óta jelentős mértékben csökkent, és jelenleg 6,5%-on áll, ami kétszámjegyű szintről való visszaesést jelent. Ennek ellenére az inflációs kockázatok továbbra is aggályosak, ami miatt a hitelfelvétel ösztönzésére irányuló intézkedések nem elegendőek, hiszen a piaci alapú hitelkamatok továbbra is magas szinten stagnálnak. Ez a kedvezőtlen kamatkörnyezet gátat vet a lakossági hitelfelvételnek, és sok potenciális vevő, különösen az első lakásvásárlók, kiszorulhat a piacról. Bár a szeptemberben bevezetésre kerülő új, állami támogatású 3%-os fix kamatozású lakáshitel valamilyen szinten segíthet a helyzeten, a problémát csak részben és átmenetileg orvosolja, mivel várható, hogy újabb áremelkedési hullámokat generálhat a piacon.

A következő időszakban a lakáspiacon várhatóan egyre élesebb ellentétek fognak kialakulni: a jövedelmezőbb és megtakarítással bíró háztartások könnyebben alkalmazkodnak a megemelkedett árakhoz, míg azok, akik hitel felvételére kényszerülnek, fokozatosan kiszorulnak a piacról, különösen a drágább területeken. Ha a lakásárak tovább emelkednek, de a reáljövedelmek nem követik ezt a trendet, akkor a lakáspiac egyre inkább zárttá válik, ami tovább súlyosbítja a vagyoni egyenlőtlenségeket a lakosság között – fogalmazott Üveges Judit, az Intrum értékesítési igazgatója.

A magyar háztartások pénzügyi helyzete 2025 első felében mérsékelt javulásnak indul, amit a pozitív reálbérnövekedés, a tartósan magas foglalkoztatottság és a megtakarítások átrendeződése is elősegít. Mindazonáltal az inflációs nyomás és a kamatok emelkedése továbbra is gátolja a lakossági hitelfelvételeket. Eközben a lakáspiacon az árak robbanásszerűen emelkednek, lényegesen gyorsabban, mint a jövedelmek vagy az építési költségek, így a lakásvásárlás lehetőségei egyre szűkülnek, főként Budapesten és a nagyobb városokban.

Címlapkép forrása: Shutterstock, a vizuális tartalom kincsesbányája.

A jelen írás nem minősül befektetési tanácsadásnak vagy befektetési ajánlásnak. Részletes jogi információ